“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理5日所作的政府工作报告中，用短短40个字展示了政府加强房地产调控的决心。
面对依旧从紧的政策，房地产行业在2012年里该如何应对、如何转型就成了业界关注的焦点。近日，由住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院联合主办，搜房网与北京青年报参与承办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店举行。包括万科、远洋、中海、龙湖等品牌房企代表及银行界、投资界代表，就房企转型和房价走势的话题进行了探讨。
●房价继续下降幅度不会超过20%
2011年，在国内外经济形势复杂多变的大环境下，从一纸限购开始，限价、限贷等一系列调控政策使得中国房地产市场的发展脚步逐渐放慢。业界普遍意识到，传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题。
对于未来的市场走向，中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全在会上表示，在房地产调控不会放松的大背景下，整个市场的运行轨迹有规律可循。他预测，2012年“刚性”需求住宅政策还将获得微调，并不仅仅局限于首套房贷回归基准利率。此外，保障房政策还将成为长期国策，今年开工建设的保障房建设将与去年持平。
另外，在土地供应方面，由于地方政府土地财政压力加剧，土地供应量将有所增加，长期没有新增供应的城区内优质地块也将被放入市场。例如北京近期就推出了东城区地块，意在引发开发商的购地积极性。不过，目前来看，土地价格将持续下降，土地成交量有望逐渐回升。
对于商品房市场，莫天全认为，新房的价格将持续下跌，但幅度不会超过20%，交易量在1月份达到谷底，未来市场的成交量或许会小幅回升，但整体仍在低成交徘徊。二手房的情况与新房类似，价格仍持续下跌。对于今年可能买房的人群组成，莫天全认为，限购政策下，外地投资需求将进一步压缩，本地购房者的比例会有所增加，住宅存量成交周期会因此而增长，资金链紧张的项目可能会因为销售周期延长不得不大幅降价。
●贷款政策有望松动70%房企面临转型
对于房地产这个资金密集型行业来讲，货币政策牵系着房企生存的根本。对于今年的货币政策，中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生认为，根据中央经济工作会议的定调，今年的货币政策仍将以宽松为主，贷款相对去年将更加容易，国民生产总值预测增长8.4%，通胀将降到3.5%。虽然房企的资金面仍不乐观，但抓住机遇的房企也将迎来新拐点。
对于房企该如何应对今年仍将坚持的调控，首创集团董事长刘晓光、万科集团执行副总裁毛大庆等业内专家均认为，今年房企的战略重心将转入二三线城市，与一线城市交易量低谷徘徊相比，二三线城市将成为房企重要的资金来源。亿城集团董事总裁马寅更是笑称，“未来十年所有的开发商30%上天堂，70%下地狱。”严峻的行业形势对于房企来说是危机也是转机，不想“下地狱”就应该思考转型。
与开发商的紧迫相比，研究机构对于市场走向仍比较乐观。北京市房协秘书长陈志表示，房地产行业仍然是长期看好的，还会有黄金十年。但市场的健全还需要很长的时间，但基于市场的不断完善，房价也不可能再出现明显的快速攀升。
●上月“百城价格指数”显示“跌”已成楼市主流
3月1日，由中国指数研究院发布的“2月中国房地产指数系统百城价格指数”再次印证了开发商对于市场的悲观预期。数据显示，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格环比1月下跌0.30%，这已是连续第6个月环比下跌，跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。总体来看，“跌”已成各地楼市的主旋律。
价格方面，全国100个城市2月份平均住宅价格为人民币8767元/平方米，较1月份的人民币8793元/平方米下降0.3%，跌幅较1月份的0.18%有所扩大。对于普遍受关注的十大重点城市住宅价格，同样出现了下降趋势。2月十大城市住宅均价为15516元/平方米，环比上月下跌0.31%，跌幅较上月扩大0.17个百分点。十大城市住宅均价环比再次全线下跌。
价格的持续下跌，也带动了北京等城市成交量的明显回升，楼市也进入新一轮推盘和促销，招商、保利、万科、金地等大型知名房企降价幅度明显。
对此，莫天全认为，目前虽然众多房企参与降价，但就北京而言，还未形成“降价潮”。一般来看，“降价潮”是否来临要看是否符合两个标准：一是在一个市场范围内，降价楼盘数量达到市场一半以上；二是从效果角度来看，能够达到宏观市场均价下降10%-15%以上的，就叫“降价潮”。如果不能，那只能叫局部降价，目前只是五环外，个别房企和个别楼盘在做降价，“降价潮”还没有形成。他认为，虽然在2012年初楼市“降价潮”还难以出现，但是购房人可以选择个别房企大幅降价的楼盘。 |
