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两会聚焦楼市五大悬念 限购何时终结

南阳中达地产(www.nyzddc.com)  发布日期:2012年3月9日  来源:第一财经日报
    虽然地产仍是全国两会的热点话题,但今年两会上关于地产的提案、议案却出现明显的减少态势。从年初佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到上海“旧政新解”“七日游”,地方蠢蠢欲动的心态表露无遗,中央对这些政策松绑举动的叫停,则将坚持调控不动摇的态度明确传达。

  正是基于对中央态度的认识,开发商们在此次两会上表现“保守”,虽然也有部分对调控不满的情绪表达,但前提仍是支持楼市调控的表态。

  事实上,历经数次调控,从今年中央与地产有关的各部委在两会期间的一些表态看来,主管部门对房地产调控还是积累了一些经验,业界过去几年的一些呼声也得到重视。住建部与发改委关于建立房地产调控长效机制的表态,正是业界过去几年来一直呼吁的,也是解决短期调控时常引发市场价格快速反弹等问题的根本办法。

  此外,保障房制度的建设在经过去年的“大跃进”后,今年也步入理性发展的阶段,但仍有一些关键问题有待解决。当然,对于严厉的限购政策何时取消,则是业界最为关注的焦点。从目前的情况看,显然还没有一个明确的时间表。

  对开发商们来说,两会虽是获取政策动向的最佳时机,但今年两会透露出的关于地产政策动向的信息十分有限,且基本没有利好,失望而归已成最大可能。

  楼市调控长效机制何时建立?

  国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确指出,将进一步巩固房地产市场调控成果,促进房价合理回归。

  业界从中嗅到了中央对2012年楼市调控将继续从严的政策信号。

  始于2011年的系列房地产调控措施,被业界形象地称为“史上最严厉调控政策”。

  以“房价合理回归”为目的的调控政策,涉及土地、信贷、税收、供给、需求等与房地产行业相关的方方面面。尤其是以限购、限贷为首的系列措施,牢牢钳住了各地楼市的投资、投机需求。

  来自国家统计局的数据显示,政策调控的威力已经显现。截至2012年1月份,70个大中城市新建商品住宅环比价格全部“止涨”。其中价格下降的城市有48个,持平的城市有22个。而与去年1月相比,70个大中城市中价格下降的城市有15个,比去年12月份增加了6个,同比涨幅回落的城市则达到50个。

  而楼市中的投资投机需求更是全面得到遏制。

  以北京为例,北京中原的统计显示,限购令颁布之前,北京楼市的投资比例达到了20%~30%,通州等区域市场甚至最高超过了40%。“但是限购一年以来,北京楼市的本地需求占九成,首套房比例达到了90%以上。市场在限购的影响下回归自住,投资和投机需求基本绝迹。”

  然而,调控过程中,地方政府却显得蠢蠢欲动。据统计,自2011年下半年以来,约有18个城市出台了楼市“微调”政策,涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。其中,芜湖、成都、上海等明显为限购“松绑”的政策措施均被住建部紧急叫停。

  实际上,由房地产调控所引发的“计划还是市场”争论,让业界颇多微词。

  住房和城乡建设部部长姜伟新3月7日列席十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说,住房建设“光市场和光政府都不行”,需要两条腿走路,住建部在房地产方面正考虑一个长远的、宏观的政策设计。

  “对于房地产对于相关行业的带动、相关的就业的带动,是不可否认的。与此同时,我国整体经济的调整和转型在一定程度上也是是靠开发商、靠房地产行业去完成的。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示。

  其实从各地对此的解读来判断,限购仅仅是一个临时性政策,只是执行时间长短的问题。而一旦限购政策退出之后,采用何种方式避免楼市的大起大落、维持平稳发展,成为了各方最为关心的问题。

  “中央坚持房地产调控不动摇的态度非常明确,而在坚持现行政策措施的基础上,发改委也正在研究建立房地产宏观调控的长效机制。”国家发改委主任张平在十一届全国人大五次会议举行的记者会上明确表示,为了促进房地产价格合理回归,发改委将抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制。

  张平指出,长效机制可能包括的内容有,努力增加普通商品房的供给能力,特别是增加中小户型、中低价位住房的供给,坚决抓好保障性住房的建设,促进房地产业能够长期健康稳定发展。

  “如果限购政策真的取消,房价肯定会反弹。”国务院参事室特约评论员姚景源直言,对房地产这个行业还是要形成长效机制,还是要用经济的办法,比如税收政策中的房产税,能够让房产在持有环节加大成本,让进到房地产领域的投资和投机等炒房子的资金无钱可赚。另外,房产税也可以给地方政府一个稳定的财源。

    楼市限购何时终结?

  虽然今年全国两会并无关于楼市限购令的议案、提案,但这丝毫不影响限购令在两会代表、委员中成为热点话题。

  全国政协委员、富力富力又一城富力盛悦居) 董事长张力在两会期间接受媒体采访时即表示,应该把行政干预的政策逐渐放松,比如“限购令”。

  从实际效果看,限购令对楼市成交量的杀伤力绝对是惊人的。

  据国家统计局的数据,2012年1月全国70个大中城市房价首次全部止涨,其中,新建商品住宅环比价格下降的有48个城市,持平的有22个城市,价格上涨完全停滞。

  随着楼市成交量的持续低迷以及土地财政的大幅缩减,限购令的终结时间正成为市场最为关注的话题之一。

  全国政协委员、河南工商联副主席王超斌认为,楼市限购令基本已经完成了历史使命,大城市已经遏制了房价上涨过快现象。限购令要合法、合理、合情。

  全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后更是提出,目前房地产行业几乎停滞发展,因此需要立即采取措施。对此,他建议,应将100平方米以上的住房,放开限购令,让有钱人去买,消化这部分房产。

  尽管两会期间关于取消限购令的呼声颇为高涨,但业内人士分析认为,“两会”前夕住建部官员明确表态“房地产调控不动摇”,已经给大家定了基调,因此预期两会后,限购等政策依然不会改变。

  事实上,截至3月7日,根据媒体统计全国政协网选登的185份提案发现,案由指向住房问题的仅有8份,占比不足5%。而在这8份提案中,有7份讨论的是保障性住房,一份讨论的是房产税,并无专门针对房地产市场的提案。

  全国人大代表、中共上海市委书记俞正声更是在两会期间表示,今年上海楼市“限售令”不会松动。

  不过,一个不容忽视的现象是,在民间资本充裕的温州,已有不少开发商在“押注”限购将取消,部分地段好的楼盘依旧热销,事实上,开发商将不少房源卖给了已经限购的客户,并暂缓登记。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,2012年多数城市“限购”可能被“擦边球”破解,使楼市“限购”政策在执行层面明显呈现出“明紧暗松”的市场特征。

  上海易居房地产研究院市场研究部部长杨红旭表示,调控效果显现,限购措施可能会退出。但每个城市的房地产市场情况并不一致,有的城市房价依然很高,投资买房依然存在,因此限购政策就可能执行得长一些。而有的城市房价泡沫不大,调控目标很快实现,就没有继续执行限购的必要,调控政策也就可能先行退出。

    房产税:今年全国推广?

  房产税毫无疑问是今年全国两会的一个热点话题。

  3月5日,温家宝总理在政府工作报告中称,今年要“加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展”。

  财政部部长谢旭人也在“两会”举行的记者会上表示:“将与上海、重庆两市人民政府一起,认真总结他们的试点经验,想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的方案,适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进。”

  已有的上海和重庆的试点经验已经为房产税的推开创造了一定的条件。重庆市市长黄奇帆在重庆代表团分组讨论中表示,试点一年的重庆房产税效果非常好,建议向全国推广。他介绍说,房产税实施一年来,重庆征收了约1亿元的税,包括3000多套别墅、6000多套高级公寓,缴税率达到97%,也就是说,该征收房产税的97%成功征收。

  黄奇帆表示,通过征收房产税,重庆的高档房买卖大幅下降,中低档房产买卖则越来越多,这是一种好的市场导向,说明重庆为全国探索房产税是有效的、成功的。

  各种迹象表明,房产税改革全面推开已“箭在弦上”,推广或许只是个时间问题。业内人士预计,新增的试点城市将可能出现在沿海发达地区一些商品房投资价值高、房价涨幅依然较快,需要房产税配合限购政策同步施行的城市。

  集美大学房地产研究所所长李友华教授也指出, 2012年将可能有更多的一二线城市征收房地产税,待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时,也是限购令退出市场之时。

  不少专家也认为,限购令作为一种临时举措,难以长年累月地推行,房产税一方面可以使调控常态化,另外长远来看也可以起到替代土地财政的作用。

  不过,或许是为了试点更加顺利,不论是上海还是重庆,其征税的数额和征收面等都比较小,其对房地产市场所起的作用仍较为有限。不少专家都对记者表示,目前试点城市楼市的下调是由限购、限贷等多种因素叠加做形成的,很难明晰房产税究竟起到了多大作用。

  而且,房产税要全面推广也面临着一定的障碍。全国政协委员、中国财政部财政科学研究所所长贾康日前对媒体表示,推行房产税的最大障碍在于既得利益者的阻挠。此外,征收房产税不能加重普通百姓的负担,而是有助于遏制投机需求,因而房产税征收标准和细则仍需完善。而个人信息未联网、不透明等问题亦有待解决。

  事实上,房产税作为一种完善地方税制的举措,目前最重要的是先建立制度框架,在此基础上通过不断完善才可以发挥出其调控楼市的作用。

    限贷政策:难有实质松动

  全国政协常委、大连万达集团廊坊万达广场董事长王健林在两会期间提交了一份名为《建议首套房房贷利率恢复7折优惠》的提案,成为今年两会关于地产的提案、议案中指向最明确、建议也最具体的一份提案。

  “这一轮宏观调控,在政府、企业、群众、银行四方利益博弈中,前三者都是失利方,只有银行是赢家。”王健林不久前的一席话,引起各界广泛共鸣。

  王健林举例,由于各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠,甚至实行利率上浮,由此带来的贷款成本上升,足以抵消房价下降20%的好处。

  在各级政府重申限购政策不放松的形势下,备受争议的房地产贷款政策今年年内是否会做出调整,成为各界关注的焦点。

  今年2月初,央行召开金融市场工作座谈会提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。不久前,四大银行在北京召开座谈会时也提出“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,合理权衡定价,在基准利率之内根据风险原则合理定价”。

  一时间,市场重燃对首套房贷款利率松绑的乐观预期。21世纪不动产上海区域金融部高级经理吴娅告诉《第一财经日报》记者,今年以来,上海首套房利率9.5折优惠的情况已经较为普遍,个别银行甚至对VIP客户给出了首套房利率9折优惠。与此同时,银行放款周期也趋于正常,从客户申请贷款到银行最终放款大约2个月时间,较去年四季度部分银行放款周期长达半年之久有了明显改善。

  北京的情形也类似,目前银行对首套房执行基准利率,对于部分优质客户给予9折或9.5折优惠,而全国其他地方也陆续传出了首套房利率优惠的消息。

  这些迹象是否意味着接下来银行针对首套房会有进一步松绑措施?业内人士对此却态度谨慎,“由于银行放贷的规律通常是上半年松、下半年紧,因此目前的小幅优惠难以等同于实质的政策松绑”。

  值得注意的是,四大银行在此次座谈会上同时表示,2012年中国房地产金融业要继续全面贯彻落实国家关于加强房地产调控的一系列方针政策,并提出:“要有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款最低首付款比例的政策规定”,显示出此前制定的限贷政策仍会继续严格执行。

  此外,在银行贷款中占有一定比重的房地产开发贷,则至今没有任何松动的迹象。

    住房保障制度:当前地产问题的“解毒剂”?

  “2011年全国城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。2012年继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下基本建成500万套,新开工700万套以上。”2012年两会中的政府工作报告表示,今年我国保障房建设力度依然未减。

  从此前的2012年保障房开工1000万套的原计划,变为新开工700万套,竣工500万套,保障房的建设目标愈发理性和实际。

  尽管由于敏感度较高,房地产行业的相关问题并没有成为2012年两会代表委员们的关注重点,但在为数不多的有关房地产的议案、提案中,有关保障房的内容占据了绝大多数。

  全国政协委员、清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵就表示,限购令对房地产市场来说是“退烧药”,保障房的制度建设才是解决房地产目前问题的“解毒剂”。这涉及到房地产体制长远发展的重要制度设计,远远超出了一个建设的问题。

  而这其中,住房保障制度成为了各界代表委员最为关注的焦点。在全国政协网选登的185条提案中,有10条是与保障房相关的,其中9条均对我国的住房保障制度提出了相应建议。

  面对多地出现的“开宝马住经济适用房”的现象,全国政协委员温思美在“关于调整我国城市保障性住房政策的提案”中指出,由于没有统一的制度安排,这一旨在既解决低收入城市家庭住房困难,又着眼于平抑城市房价的政策,总的来说,效率低下。

  温思美建议,“逐步完善我国城市的家庭收入统计,严格界定收入人群,在低收入人群中再界定最低收入人群,将廉租房的租金等级化。经过一段时间之后,可以逐步减少乃至取消‘经济适用房’建设,只建设‘廉租房’以解决最低收入家庭的住房困难。”

  对于住房保障制度引发而来的保障范围以及保障房是卖是租等问题,一直是社会争议的关键所在。

  “这就涉及到住房保障的目标问题,即为谁而建,出发点是什么。”全国工商联房地产商会会长聂梅生强调,保障不等于福利,如果把保障推向全民型的福利,不要说中国现在承担不起,就算是已经走了这条高福利路的发达国家也会出现问题。

  华远地产华远九都汇)董事长任志强也认为,如果不清楚保障的对象是谁、以什么标准去保障,“剩下的问题都一塌糊涂”。

  与此同时,各地的保障房建设也开始出现一些明显变化。

  3月5日,《广东省住房保障改革创新方案》对外发布。该方案宣布,除已批准立项的项目外,广东省将暂停新建经济适用住房,并逐步将现有的廉租住房、直管公房和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行,统一归类为公共租赁住房,只租不售。

  而不久前江西省就曾提出,从2012年开始,停止新建经济适用房和限价商品房,廉租房与公共租赁住房并轨建设。

  北京市住建委2月1日公布的《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》也首次明确,“建立经济适用住房封闭运行机制,新购买的经济适用住房确需转让的,由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购”。与此同时,“大力发展公共租赁住房,廉租住房与公共租赁住房并轨建设、分配、运营和管理。”

  对此,住建部住房保障司副司长张学勤回应表示,未来将完善并严格执行购置型保障房上市交易收益调节政策,消除牟利空间;对租赁型保障房,将以提高租金的经济手段引导其退出。

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